Will this apply to today property investment scenario. I personally don't think so. I have search for 6 months but until today no property that give good return.
I think I invest in share market better ha ha ha.
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“產業皇后”教你賺錢第一桶金
每個人都知道投資產業可致富，不過芸芸眾生有人看似輕輕揮一揮衣袖，就帶走一大批；有人卻哀唱長恨歌，屢投資屢賠錢，眼光“奇準”還高過六合彩中獎率。
同一個世界，同一個夢想，卻沒有同一個命運。唉！只能說每個人命格姓名生肖星座血型不同，再加上後天調查研究的努力不同，所以才會有不同的投資結果……
如果你再繼續抱怨下去，恐怕連亡羊補牢的份也沒有了！
“要投資產業賺錢，除了要有賺錢的信念外，也要不斷衡量自己的風險與需求，在投資過程要不斷調整組合，這樣才能真正的成為大贏家！”梁彩桃（Renesial Leung）以親身經驗表示。
她是誰？或許熟悉產業投資的人聽過她，但也有人不曾聽過這位號稱為“產業皇後”的名號。
不管如何，她用20年的時間證明其投資產業的獨到眼光，並出書及在亞洲各地辦研討會分享投資經驗，履歷表上成功例子多不勝數。因此，本週《財富廣場》將發掘她當初進軍產業市場的契機，及投資過程的失敗收穫，或許這可成為你踏出投資第一步的推動力哦！
李嘉誠看齊
“其實，我與普通人一樣，只想賺多點錢讓家人舒適生活，從來沒想過會靠產業投資致富，更不用說現在忙碌周旋在亞洲各國辦講座及出書分享經驗。”梁彩桃語調中帶點不可思議語氣表示。
這位來自怡保(My Hometown) 的產業投資專家認為，雖然目前看似風光，實際上其產業投資知識算“白手起家”，全靠一股為家人賣命拼博的決心，加上懂得從失敗中分析錯誤累積經驗，才能有越戰越勇的成績。
“從小出生小康，因此對錢異常敏感，尤其看到爸媽為孩子幸福而努力賺錢，卻犧牲許多寶貴東西，更讓我下定決心要努力賺錢。”
中學畢業之後，梁彩桃便到一家韓國建築公司擔任私人助理，雖然薪資待遇不錯，不過當她看到錢財萬貫的老闆相對賠上日以繼夜的工作時間時，讓她又心生疑問－－難道財富非要賠上時間嗎？
後來，這個疑問終於在一次出國公幹中找到解答。當時在前往香港的飛機上，她無意中看到報紙刊登李嘉誠在香港競標得到一塊“黃金”地皮的新聞，之後飛往加拿大溫哥華時又看到路邊當地居民舉牌，抗議政府把當地一塊重要地段交由香港公司發展，後來才發現那家公司又是李嘉誠的子公司，好奇詢問下，才知道李嘉誠是靠著良好交易紀錄與財務狀況等強大優勢，歷史性打敗當地公司取得合約。
“我開始研究與留意李嘉誠的背景動向，發現這個產業大亨也是貧寒出身，卻因看準產業商機而大膽投資，最後成功在當時（80年代）迅速崛起並富甲一方。他的成功衝擊我對投資的概念，也讓我重新規劃對未來的展望。”
回國後，梁彩桃開始留意產業投資的動向，在朋友推薦下，終於在文良港拉曼學院附近的南北花園買下雙層排屋，開始產業投資的處女秀。
從玩票性質到專業投資
梁彩桃與其他人一樣，剛開始投資是抱著“玩票”心態，希望可透過正職以外的商機增加收入來幫補家用，根本沒想過之後會全職投入這塊領域，並只專注在商業產業投資。
她不諱言，由於商業投資比住宅投資好處來得多，所以投資旅程開啟不久即完全轉換至商業產業投資。儘管目前商業產業借貸利息較高，不過長遠來看回酬卻更優。
這也跟她際遇有關。當時她決定脫離近10年的商業行政工作而立志創業，並選擇在梳邦再也 SS19區租店屋從事進出口商業。不過不久後事業就遇上瓶頸，主要是該店屋房東要把租金提高一倍，在營運成本暴漲下，她只好中斷生意搬離那裡。
“那時，我開始意識到搬到任何地方也無法有真正保障，因為隨時抬高房價的貪心房東不少，因此有了購買產業的念頭。”
因此，1988年她以3萬多令吉購買南北花園的雙層排屋出租給拉曼學院學生，由於當地學生住宿情況“特殊”，常常是幾人擠一間房，因此當時租金不僅可用來償還銀行貸款，甚至還多出100令吉。
不過，之後她發現出租給學生相對也要付出代價，因為他們生活較隨性自由，生活習慣也不太“正常”，因此必須定期撥出維修費。這時，她開始留意商業產業的商機。
商業投資整體回酬可觀
“扣除銀行借貸利率偏高外，商業產業投資的好處非常誘人，譬如租戶繳交租金時間準時、維修費不用擔心、漲價空間大等，總之整體回酬可觀。最重要是，它不僅可當作私人用途，也可作為資金週轉、資本增值與抗通膨的好工具。”
目前單靠亞洲各地商業產業投資收入，梁彩桃每個月收入至少有6位數，這還不包括額外產業轉手紀錄。這些成功不僅是事業上標記而已，她也發現從事商業產業投資不必過著朝九晚五或像股市般“緊逼盯人”的生活，讓她有更多時間與家人朋友相聚。
“當然，每一個人在投資前必須具備正確知識，不斷吸收報章網路資訊或積極參與產業講座會，這樣才能避免出師不利，或誤信經紀或受到親朋戚友慫恿，賠上沉重代價。其實，產業投資猶如一把雙面刀，用得對時，讓你滿載而歸；用錯了，可就損失慘重。”
梁彩桃強調學無止境，產業投資必須時刻吸取知識，與時並進。即使她擁有多年投資經驗，很多時候仍要不斷定期檢討投資策略，觀察全球趨勢與消費者口味，以確保每個階段的投資手段是最佳的。
市道好壞都有賺錢機會
由於擁有旺盛學習心，現在的梁彩桃才能集地產界著名投資者、作者、專欄作家和導師等身份一身。截至目前為止，她已進行超過200項形形色色的產業交易，而當眾最讓她引以為傲的，當屬位於USJ梳邦再也大班金三角商業區的產業。
“當時然此產業在1989年的購入價格僅為6萬令吉，4年以後竟然能以175萬令吉高價脫售。這對剛踏入地產投資的我來說是莫大鼓勵，這也更加篤定認真專研相關領域的動力。”
5小時轉手產業賺50萬
另外，她還透露，2年前新加坡產業市道非常好時，曾創下在短短5小時內就把產業轉手的紀錄，除了輕鬆賺取50萬令吉外，更大滿足感是來自產業投資的敏感與判斷，這也讓她到現在仍沾沾自喜。
她解釋，2年前中國經濟開始蓬勃時，帶動整體亞洲市場，新加坡產業市場也受惠。因此當時此地發售高級房地產時，她毫不猶豫立即排隊購買，只因為認定其升值潛力巨大無窮。
“當時隊伍排得很長，我很幸運站在前10多名位置。排到一半時，就有經紀前來接洽，說其客戶非常喜歡這個產業，願意以高出50萬令吉來購買。由於當地新產業轉手手續非常方便，花幾個小時排隊就能輕易賺取暴利，因此這就是產業投資的魅力。”
“只能說，市道好就不怕沒有不升值的產業，就怕你來不及搶購而已；不過市道差也有賺錢的機會，胥視你是否獨具慧眼，懂得挑選特定利基產業。”
其實，她坦承投資之路常常無往不利，儘管曾面對投資失利打擊，不過靠著“不恥下問”的勇氣與毅力，連“風水”這類玄妙的學問她也不抗拒，因此才會有目前“集大宗”的知識。而她號稱第一本切合大馬趨勢的產業市場指南英文指南書《產業寶石》，不僅創下銷售過萬本的佳績，之後還被譯為馬來文和中文，可見本地對產業有興趣的人不在少數。
她解釋，開始投資產業時，常常吸取課外讀物和講座，不過這些教材大部份都針對海外產業市場而設，無法完全貼切大馬產業投資的情景，因此才有出書分享經驗念頭，以免投資者走冤枉路。沒想到銷量長紅，因此這化作她繼續出書的推動力。
避開產業投資大忌
經過多年投資經驗，梁彩桃認為，“確立投資目標”為投資產業上策，並切忌不要貪心，選擇不超過兩項產業並專心致志，才會有所收穫。
“很多人在購買產業時常犯下大忌，常常漫無目的在人云亦云的情況下投資，殊不知此舉猶如投下了產業地雷，到頭來卻是負債累累，空歡喜一場。”
另外，她也強調投資必須依據市場需求而非自己喜好，要利用計算機進行投資而非隨心所欲。
梁彩桃舉例，曾經就有位先生在蕉賴購買店屋，惟長期找不到租戶只好自己遷入，之後又看中安邦的店屋，買下後出租情況仍無人問津，前後投資失敗高達4次。
“後來才發現，他購買判斷力皆來自直覺，從來沒有一次是根據市場升值潛力、地點交通優勢或附近商家租用率等因素考量，純粹以店屋設計喜好作準，因此才會每次都失敗。”
她也分享自己失敗經驗。“我也曾因為相信親戚，在沒有做任何功課下，貿然購買一個剛開始動工的產業，最終該產業卻突然擱置。當我質詢親戚時，他卻已忘了說過這句話，最後得不償失，只能自認倒楣。”
因此，她勸導所有計劃買產業的公眾，對投資產業務必要謹慎，絕不能因好同事或親戚朋友推薦，就跟風趕緊落訂金。如果該產業進行順利尚好，否則最終不僅損失寶貴金錢，還有許多複雜手續等著排隊呢！
同時，她也希望所有投資者必須要誠實與勤勞，要不斷與租戶互動，這樣才會確保投資回酬無恙。 “其實，我曾遇過一名不誠實的地產經紀，他一直告訴我受託單位無人租賃，不過6個月後我突然造訪，才發現該單位一直都有人租用。”
這次雖讓她損失半年租金，不過卻也讓她學習寶貴一課，體驗到投資必須親力親為。
[星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.09.13]
1 comments:
Dear CK,
Investing in property and shares have one common trait for making decent gain, 'timing' and 'pricing' of entry and exit, in addition to the basics of good location, branding and yes, the courage to make the purchase at that particular price.
Most landed properties around Klang Valley have gone up by as much as 50% over the last 12 months due to factors known to the market. So it is okay if you have not found any property to your 'risk-appetite' over past 6 month, as prices have been moving up weekly. Be patient and work hard to look for your property.