你可以怎樣投資產業
2010-05-31 11:16
錢該放哪裡？置產、買產業股或產業投資信託？
眾所皆知，投資房地產是最佳投資方法之一。不過，您是否想過，投資房地產方法不一定是置產，還 可購買產業股。
在2005年後，投資者更多出另一種選擇，即投資產業投資信託，定期收取股息。
在3項選擇中，投資者應置產賺取增值、收租金；買產業股等待突然爆漲、派息；或投資產業投資信 託收取固定股息？究竟何者為佳？本期有3名自各領域的專家提出一套見解，供讀者思考。
購屋置產
想當富爸
先看財務狀況
先看財務狀況
很多人都在問，置產是否是一項明智的選擇？武吉加拉董事經理童銀坤表示，其實多位理財專家都持 不同意見。
他舉例，美國理財專家戴夫‧瑞西告訴我們“負債是魔鬼”，因此不鼓勵人們貸款置產；另一邊廂， 《窮爸爸，富爸爸》作者羅勃特‧清崎則說：“假設你不負債，代表你懶惰，不要費心買股，僅置產”；另一名分析師斐爾湯恩看法則是：買股票就好，不要費心置 產。
他說，在看完以上專家說法後，其實置產是好是壞沒有一定答案，這完全見仁見智且取決於個人的財 務條件。
他表示，凡事皆一體兩面，端看自己要從那一面看事情。
正面：
產業因流動性不足，可強制承擔中長期投資，這也是為何大部份產業投資得以成功的因素。
若你知道市場非常情緒化，而你維持理性，即可有很大機會與非理性投資者進行交易。
對於投資者而言，置產提供更多元投資組合。
產業類型非同質性，造就投資組合更多元。
反面：
既然產業流動性不足，為何還持有無法立即兌現的物業？
市場過於情緒化，貪心者害怕繳付太多而錯失良機。
投資產業費神，物色產業、翻新、與難搞租戶溝通等。
就因為產業類型非同質性，往往需大量研究及搜查資料。
投資產業
眼光心態最重要
眼光心態最重要
童銀坤表示，對於完全沒有產業的人們而言，大馬融資便利性高，因此購買首個產業應屬合理。
他說，投資者若想置產，首先必須考慮負債數額是否處於舒適位置。同時，還必須考慮個人投資組 合，思考置產用作投資用途或居住，投資時間期限長短及計算潛在資本增值及回酬率。
“最重要的是依據本身財務狀況作決定，比如計算本身擁有多少現金，所需現金流數額及讓自己處在 舒適的負債水平。”
他也告誡投資者，購買新產業時最好選擇信譽良好的發展商，同時明白產業計劃特質，想想該產業的 核心價值為何。
“置產應以租戶觀點出發，與本身喜好無關，符合市場需求，將眼光放長遠。”
他說，很多人投資心態不正確，投資產業是推測而非賭博，必須以長期為目標，謹記若提早獲得回酬 是額外收穫。另外，不妨利用週末時間多看幾家產業，從中找到最廉價的。
“投資產業非常容易成功，只要您謹守紀律，尋找增值機會及耐心。”
勿忽視殘舊房屋
童銀坤也提醒投資者，千萬別忽視殘舊房屋。他以個人經驗為例，稍早，以210萬令吉購入房屋 後，再以60萬令吉裝潢，兩年後以420萬令吉售出，間中賺取約150萬令吉。
“這比發展商還好做。”
他表示，二手市場是個良好的獲利機會，產業越“醜”越好，只要有好架構即可開始翻新。當然，以 上方法當然也適用於介於20萬至30萬令吉的公寓或雙層排屋。
當詢及產業熱點時，他說：“只要是對的價格、對的地點、對的時機，每項產業都是具潛力的熱 點。”
產業投資信託
不必大筆投資
省卻後續麻煩
省卻後續麻煩
亞洲Hall Chadwick主席古瑪表示，大馬人平均一生中投資最大的資產類別就是產業，除了具抗通膨同時也是財富的象徵，更重要的是可留給下一代繼承。
不過，置產也讓投資者面對一些限制。比如人們一旦急需用錢時無法快速脫售，另外還需承擔銀行利 率及負債，出租時難尋租戶。
“若要省去這些麻煩，人們可選擇產業投資信託。”
古瑪說，由於產業投資信託以單位出售，投資者即使沒有大量資金仍可投資。
雖然產業投資信託與置產都能達到資本增值，不過前者派息穩定，在流動性及稅務徵收都略勝一籌。
“同時，投資者在無須具備專業管理知識，也能擁有部份大型資產。”
他揚言，投資者將產業投資信託納入投資組合其中一部份非常重要，主要是這類型投資擁有長期回報 的過往紀錄，較少受到股市波動及債券影響，可減少投資組合風險。
未來半年前景看好
詢及產業投資信託前景，古瑪表示，基於令吉走強將激勵國外投資者收購本地資產，如股票或產業。 當國外需求上升，增值也隨著增加。
因此他看好未來半年，產業投資信託在馬幣走強及通膨下，有望在高過或接近淨資產值交易。
“即將上市的雙威產業投資信托，其潛在總值超過40億令吉。一旦個別產業投資信託超越40億令 吉，即可吸引外資。”
他再次強調，產業投資信託好處是可立即兌現，若暫停定存將遭罰款，而產業投資信託每季度及半年 獲現金派息。
不會實際擁有房產
當然，有人質疑，雖然產業投資信託入門門檻低，但若置產並在期限供完，投資者將可擁有自己的物 業。若投資產業信託則沒有固定物業。
古瑪回答，一旦置產投資者必須借貸房價的90%，若是產業投資信託則無須大量金額。
仍有增值機會
另外，產業投資信託在20年後也會增值，加上資產通常都位於房屋熱點而非二手市場，因此無須擔 心。
“別忘了若自己購買店屋，還得必須親自找租戶。投資產業信託全權交給管理人負責，省下不少麻 煩。”
產業股
價格低廉
套現容易
套現容易
益資利研究主管程宏揚表示，目前投資者置產規模遠遠超越購入產業股。現階段，大部份投資者買股 只以100股為單位，以不超過500令吉即可投資。
他說，其實投資股市比置產簡易許多，除了產業股交易成本低於置產，投資股票也較易兌現。
“流動性是投資產業股最大優勢，投資股票比置產更具流動性，並較容易多元化。置產當然也可多元 化，不過需花費大量資本。”
他提醒投資者，產業股與物業皆可帶來資本增值，不過置產租金收入將遭徵收所得稅，若置產5年內 將遭徵收產業盈利稅。
“反觀產業股並無資本稅務，而單層股息通常也不被徵稅。”
最重要一點是產業股投資者無須承擔管理責任，若出租物業，租戶或許半夜致電告訴你家裡水管漏 水，產業股則可省去維修及管理煩惱。
不過，他並不否認置產擁有許多融資便利，投資者可透過公積金局戶頭，銀行融資高達90%，而股 票融資賺幅相對較高。
產業股表現緊隨經濟腳步
程宏揚表示，產業股表現不只依賴發展商的產業供需，也緊隨全球經濟腳步。
他在觀察後作出這些結論，產業股通常在牛市及復甦期間跑贏大市，同時，在經濟復甦前夕也表現良 好。
“過去幾週期，產業股顯示超越富時綜指，從2007年1月至6月，產業股指數增值 71.7%。”
不過，在熊市卻跑輸大市，自全球金融風暴，產業股指數下挫54%，富時綜指則跌44%。
“話說回來，產業股在目前復甦階段取得良好表現。自去年3月，產業股已增值69%，相較於富時 綜指則的58%。”
應考慮產業公司基本面
程宏揚奉勸投資者，千萬別因某產業股股價便宜而購買，投資者應考慮產業發展公司的基本面。
“尤其大部份產業股皆低於面值交易。”
他建議購買積極產業公司，參考過往的產業計劃，是否在對的地點推出適合產業，地庫替代能力是否 良好。
他建議，投資者可參與高成長產業股，尋求資本增值，同時也可購買產業投資信託，尋求穩定股息。
結論：按需求分配投資組合
看完以上專家剖析後，不論置產、買股或投資產業信託，各有其利弊，沒有一項是完美的投資 工具。
因此，投資者不妨依據本身的財務狀況、資金、投資需求、期待報酬率等作出全面考量後，再 按照需求分配出不同的投資組合。
星洲日報／投資致富‧產業焦點‧2010.05.29