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买产业不如买产业股


By 冷眼
在过去两年中，房地产价格暴涨，尤其是在尺金寸土的大都市，如吉隆坡，房屋供不应求，屋价作三级跳，涨幅尤其惊人。


首都居，大不易。首都市民，尤其是外来者，不少人只能望屋兴叹。


除非得到父母或亲人的帮助，否则的话，一般受薪阶级，要在吉隆坡购买最普通的民居，例如双层排屋，几乎已是可望不可及，即使付得起头期，每个月的供款，也把他们压得透不过气来。




房市不会形成泡沫


首都的许多职场中人，已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费，已成为受薪阶级的噩梦。


房屋市场会形成泡沫吗？


我的看法是不会。理由是：


1. 在屋价上涨之前，屋价曾停滞不少过5年，就以八打灵的屋价来说，普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年，如今涨至七、八十万令吉，涨幅高达四、五十巴仙。


在过去5年中，建材、地价已上升了一截，再加每年约6%地通货膨胀，建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙，故过去两年的屋价涨幅，其实是调整了成本的上升，并不为过。


2. 在购屋者中，一部分是购买屋子作为自己及家人住用的，买进后就不会再卖出；另一部分是买屋作为投资的，这些都是手持多余资金，买得起屋子的投资者，有长期拥有屋子的能力，不会轻易抛售。


地皮涨幅比屋子大


投资者虽然有，但相信巴仙率不高。所以，房屋市场泡沫形成的可能性不大。


但是，另一方面，屋价也不大可能再上一层楼，理由是：


1. 受薪阶级的收入增幅，跟不上屋子的涨幅，买屋与供屋，已非中等收入受薪人士所能负担得起。


2. 租金的上升幅度，跟不上屋价的升幅。投资回酬下降，使买屋子作为投资，已不大合算。


3. 除了收租之外，房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后，增值的幅度，跟投资额相比，已不具有吸引力。


在真正需要屋子的人买不起屋子，购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下，买产业作为投资，已不具吸引力，作为反向投资策略的信徒，窃以为买产业作为投资，此非其时。


在屋价猛涨下，地皮的价格亦猛涨，而且涨幅比屋子更大。


从投资的角度看，地皮的涨幅通常比屋子大，理由是屋子会折旧，而地皮，尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良，接近市中心的地皮涨幅更加惊人。


上市产业公司3营运作风


犹记十多年前，吉隆坡黄金三角地带的商用地皮，每方尺售价不过五、六百令吉，如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。


许多上市产业公司，拥有许多地点优良的地皮，假如你细读这些公司的年报的话，你会发现有些地皮，是在10年前，甚至20年前买下的。


地皮价格倍增


有关公司仍以十多二十多年前的价值入账，实际上，这些地皮的价格，可能已上升数倍，如果以目前的市价估值的话，每股净有形资产价值必然大增。


上市产业公司的营运作风，大致上可以分为三类：


第一类是买进地皮，就积极建屋出售，其盈利主要来自出售屋子。


第二类是买进地皮后，就慢慢的发展，他们的理由是屋价不断上涨，慢慢发展，较后兴建的屋子，由于屋价更高，而地皮成本低，故赚幅会更大。


与其积极发展地皮，倒不如放慢发展，这类公司的盈利，往往不如积极发展地皮的公司，但他们所持有的地皮已大幅度增值，每股净有形资产价值，比股价高一倍一点也不稀奇。


第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等，一方面有稳定的租金收入，一方面可以取得产业增值的利益，在上市公司中，雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子，这也是所有产业投资信托公司所采的策略。


宜购二三线优质股


为什么上市产业公司不重估其地皮？


原来有关当局规定，凡是供发展用途的地皮，都不能重新估值后入账，这就是所有上市产业公司的账目中，供发展的地皮，仍以10年前，甚至20年前的价值入账的原因。


在大马股票交易所上市的产业公司，交投活跃及业绩表现标青的公司，其股价已大涨，目前的股价已反映其真实价值。


股价被低估


但第二、三线的产业公司，股价仍在低价区徘徊，以他们所拥有的地皮计算，股价肯定是被严重低估。


这些二、三线公司的股票，不受市场青睐，一方面是他们的业绩表现，乏善可陈；一方面是交投不活跃，投资及投机者不感兴趣，导致股价表现落后于大势。


投资者与其买产业作为投资，倒不如买第二、三线产业股作为投资，更加合算。


当然，在买进之前，投资者必须作严格的筛选，毕竟第二、三线产业股，良莠不齐，并非全部值得投资。


以买地皮的态度买产业股，应可获利。


So What is 2nd and 3rd liner property stock????


I have append this table below to do your own research:


to be continued ... all together 87 stocks, which one??? You have to spot yourself... HA HA HA

Sorted By STOCK

No Stock Brd Par Value Total Shares Close (RM) Market Cap CU PE CU DY EPS (RM) ROE ROR ROTA 1 A&M M RM 0.500 365064 RM 0.485 177.056 12.760 0.000 0.039 3.101 9.812 2.249 2 AMPROP M RM 0.500 575462 RM 0.595 342.400 10.260 0.000 0.069 6.409 13.984 3.569 3 APLAND M RM 1.000 710341 RM 0.410 291.240 0.000 0.000 -0.001 0.000 0.000 0.000 4 ASAS M RM 1.000 191596 RM 1.000 191.596 16.390 0.000 0.061 3.328 26.305 2.918 5 BCB M RM 1.000 206250 RM 0.570 117.563 57.000 0.000 0.011 0.653 2.330 0.435 6 BDB M RM 1.000 72816 RM 1.180 85.923 5.840 5.930 0.223 7.460 6.872 3.526 7 BERTAM M RM 1.000 206756 RM 0.920 190.216 43.810 1.410 0.021 3.028 10.737 2.047 8 BOLTON M RM 1.000 320815 RM 1.130 362.521 13.140 2.650 0.101 6.554 10.769 3.761 9 BRDB M RM 1.000 486189 RM 2.150 1016.135 9.030 3.490 0.243 7.091 12.738 4.124 10 CHHB M RM 1.000 275707 RM 0.920 275.707 76.670 0.000 0.012 0.493 1.935 0.229 11 CRESNDO M RM 1.000 172566 RM 1.570 269.203 15.100 4.460 0.117 4.496 11.235 2.615 12 CVIEW M RM 1.000 100000 RM 0.510 51.000 0.000 0.000 -0.082 0.000 0.000 0.000 13 DAIMAN M RM 1.000 212192 RM 1.920 407.409 13.810 5.210 0.140 3.152 23.956 2.851 14 DBHD M RM 0.500 250140 RM 0.510 143.831 0.000 0.000 -0.036 0.000 0.000 0.000 15 DIJACOR M RM 1.000 455000 RM 1.140 518.700 10.270 2.630 0.188 6.014 16.201 3.539 16 E&O M RM 1.000 849030 RM 1.420 1205.622 17.110 2.680 0.066 7.484 20.011 3.239 17 EQUINE M RM 1.000 227338 RM 0.505 117.079 0.000 0.000 -0.160 0.000 0.000 0.000 18 EUPE M RM 1.000 128000 RM 0.505 64.640 18.040 0.000 0.028 1.526 3.304 1.093 19 FARLIM M RM 1.000 140326 RM 0.340 47.711 8.290 0.000 0.047 5.916 6.654 3.380 20 FBO M RM 0.500 223335 RM 0.150 33.500 3.130 0.000 0.048 7.734 19.875 2.838 21 FIMACOR M RM 1.000 82427 RM 6.380 499.508 8.670 3.130 0.754 19.239 21.744 13.275 22 FOCAL M RM 1.000 253317 RM 0.250 63.329 0.000 0.000 -0.016 0.000 0.000 0.000 23 GLOMAC M RM 1.000 297170 RM 1.860 552.736 13.580 4.570 0.142 7.386 12.898 3.540 24 GOLDIS M RM 1.000 609681 RM 1.810 1127.910 28.280 0.000 0.081 3.401 19.641 2.555 25 GPLUS M RM 1.000 146851 RM 1.050 154.194 4.840 0.000 0.217 15.531 6.735 3.865 26 GUOCO M RM 0.500 700458 RM 1.210 854.559 60.500 1.650 0.021 1.823 8.699 0.814 27 HUAYANG M RM 1.000 108000 RM 1.540 168.480 14.390 1.950 0.129 5.907 11.171 3.718 28 HUNZPTY M RM 1.000 187413 RM 1.590 296.113 5.850 5.090 0.319 12.385 20.518 8.544 29 IBHD M RM 1.000 114486 RM 0.900 103.037 112.500 3.330 0.009 0.568 15.804 0.433 30 IBRACO M RM 1.000 115494 RM 1.200 130.508 0.000 0.000 -0.080 0.000 0.000 0.000 31 IGB M RM 0.500 1490296 RM 2.130 3174.330 18.210 1.170 0.120 5.623 24.274 3.726 32 IJMLAND M RM 1.000 1108213 RM 2.820 3136.243 28.780 0.710 0.099 6.765 9.869 2.514 33 IVORY M RM 0.500 186000 RM 1.030 189.720 0.000 0.000 0.000 0.204 0.187 0.138 34 JAKS M RM 1.000 438361 RM 0.660 293.702 132.000 0.000 0.005 0.497 0.885 0.355 35 KASSETS M RM 1.000 430386 RM 4.400 1885.091 9.460 3.410 0.585 13.212 83.549 9.235 36 KBUNAI M RM 0.500 2030060 RM 0.225 456.764 0.000 0.000 -0.018 0.000 0.000 0.000 37 KELADI M RM 0.100 758310 RM 0.185 140.287 10.280 5.410 0.018 7.703 23.178 7.064 38 KHSB M RM 1.000 450000 RM 0.355 162.000 7.400 0.000 0.048 4.942 17.142 1.619 39 KLCCP M RM 1.000 934074 RM 3.290 3035.741 4.750 3.340 0.693 14.004 73.477 5.607 40 KSL M RM 0.500 390548 RM 1.760 687.364 7.520 2.840 0.260 12.524 49.086 9.490 41 L&G M RM 0.200 598305 RM 0.465 287.186 9.300 0.000 0.050 12.803 98.239 9.117 42 LBICAP M RM 1.000 62398 RM 0.650 39.935 9.560 0.000 0.070 6.566 7.244 4.879 43 LBS M RM 1.000 386553 RM 0.605 231.932 0.000 0.000 -0.045 0.000 0.000 0.000 44 LDAUN M RM 0.500 136484 RM 1.000 136.484 90.910 0.000 0.011 1.230 1.893 0.757 45 LIENHOE M RM 1.000 361742 RM 0.280 104.905 6.360 0.000 0.044 8.590 21.112 4.911 46 MAHJAYA M RM 1.000 274014 RM 0.640 182.219 64.000 0.780 0.010 1.058 1.690 0.508 47 MAHSING M RM 0.500 831568 RM 2.590 2153.761 22.920 2.510 0.149 11.148 13.439 6.096 48 MASTER M RM 1.000 50055 RM 0.420 19.271 5.530 0.000 0.077 9.105 7.238 5.132 49 MEDAINC M RM 0.500 426940 RM 0.335 145.160 0.000 0.000 -0.055 0.000 0.000 0.000 50 MENANG M RM 1.000 267107 RM 0.225 61.435 17.310 0.000 0.013 2.267 24.227 1.300 51 MHOUSE M RM 1.000 150000 RM 0.530 80.250 66.250 0.000 0.008 0.696 1.218 0.324 52 MKH M RM 1.000 240532 RM 1.650 394.472 12.990 3.030 0.127 4.553 10.573 2.931 53 MKLAND M RM 1.000 1207262 RM 0.390 476.868 43.330 0.000 0.009 1.094 3.566 0.605 54 MPCORP M RM 1.000 287660 RM 0.420 120.817 2.680 0.000 0.234 12.428 467.543 8.722 55 MUIPROP M RM 0.200 764060 RM 0.150 114.609 16.670 6.670 0.009 2.286 38.672 1.770 56 MULPHA M RM 0.500 2355914 RM 0.530 1248.634 0.000 0.000 -0.008 0.000 0.000 0.000 57 MULPHAL M RM 1.000 9132 RM 0.430 3.927 0.840 0.000 0.077 4.495 34.657 2.796 58 MUTIARA M RM 1.000 230914 RM 1.180 272.479 84.290 2.970 0.014 1.039 6.159 0.480 59 NAIM M RM 1.000 250000 RM 2.800 697.500 8.240 2.860 0.359 13.027 14.990 8.039 60 NILAI M RM 1.000 114036 RM 0.895 102.062 0.000 2.790 -0.113 0.000 0.000 0.000 61 OIB M RM 1.000 90545 RM 1.280 115.898 91.430 7.810 0.014 0.445 1.292 0.355 62 OSKPROP M RM 1.000 187380 RM 0.755 142.409 11.980 6.620 0.063 1.604 4.022 1.002 63 PARAMON M RM 1.000 47758 RM 5.660 269.833 1.820 13.250 1.269 10.968 14.208 6.848 64 PASDEC M RM 1.000 205978 RM 0.455 94.750 0.000 0.000 -0.022 0.000 0.000 0.000 65 PJDEV M RM 1.000 456134 RM 0.775 346.662 6.680 6.450 0.116 6.388 7.924 3.749 66 PLENITU M RM 1.000 270000 RM 2.080 567.000 6.670 7.210 0.624 11.617 24.074 9.571 67 PRDUREN M RM 1.000 136208 RM 0.850 105.561 25.760 0.000 0.034 2.199 21.600 1.366 68 PTGTIN M RM 1.000 346103 RM 0.395 145.363 0.000 0.000 -0.024 0.000 0.000 0.000 69 SDRED M RM 0.500 426128 RM 0.790 336.641 18.810 2.530 0.042 3.561 7.662 1.721 70 SHL M RM 1.000 242124 RM 1.310 317.182 12.240 5.340 0.107 4.835 10.335 4.141 71 SMI M RM 1.000 209940 RM 0.285 58.783 3.960 0.000 0.072 8.054 11.946 3.776 72 SPB M RM 1.000 343617 RM 4.120 1412.266 34.050 2.430 0.121 2.359 20.416 1.755 73 SPSETIA M RM 0.750 1838544 RM 4.180 7685.115 30.510 0.480 0.248 11.167 14.423 5.741 74 SUNCITY M RM 1.000 470012 RM 4.840 2185.556 4.230 2.690 1.145 24.762 33.599 8.725 75 TAGB M RM 0.500 5321724 RM 0.390 2075.472 48.750 0.510 0.009 2.230 18.509 1.823 76 TAHPS M RM 1.000 74853 RM 4.870 364.534 15.710 2.460 0.310 5.549 26.601 5.023 77 TALAM M RM 0.200 3410470 RM 0.090 289.890 45.000 0.000 0.004 1.665 3.277 0.258 78 TAMBUN M RM 0.500 221000 RM 0.715 156.910 6.270 0.000 0.974 19.811 63.694 13.740 79 TANCO M RM 1.000 334887 RM 0.315 107.164 21.000 0.000 0.015 2.959 20.665 0.941 80 TEBRAU M RM 0.500 669728 RM 0.775 519.039 155.000 0.000 0.005 2.746 38.435 2.024 81 TRIPLC M RM 1.000 142520 RM 0.080 11.402 10.000 0.000 0.008 3.336 1.157 0.511 82 UEMLAND M RM 0.500 4064106 RM 2.690 11135.650 56.040 0.000 0.060 7.239 41.416 4.899 83 UMLAND M RM 1.000 241705 RM 1.950 471.325 8.550 5.030 0.228 6.415 26.395 4.597 84 WINGTM M RM 1.000 324672 RM 1.740 561.683 10.610 4.600 0.171 7.038 15.029 5.342 85 Y&G M RM 1.000 51000 RM 0.200 10.200 14.290 0.000 0.010 4.658 1.666 1.854 86 YNHPROP M RM 1.000 405748 RM 2.000 807.439 15.630 0.100 0.136 7.286 21.052 4.433 87 YTLLAND M RM 0.500 806410 RM 1.850 1499.923 80.430 0.000 0.023 3.399 7.550 2.050

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