米兰兵法：精明产业投资指引
米兰兵法：精明产业投资指引
Created 02/26/2012 - 13:40
在还未决定购买产业是供自用或者投资之前，你必须先考量以下因素：
（1）购买现成产业 - Buy completed properties.
最明智的举措是从二手市场购买，而不是向发展商购买。假设你购买产业作为投资用途，你需要在把潜在风险降至最低的同时，也取得最高的潜在回酬。
（2）购买已出租产业 - Buy already rented out properties.
如果可以的话，采取更进一步的措施，那就是购买已经有租客的产业。当你购买空置产业作为投资用途时，产业经纪可能会答应你，在1至2个月内，帮你寻找租客。
如果在3至6个月内，产业经纪都未能帮你物色到合适的租客，请你不用感到惊讶。因为就算真的找到租客，租金也可能不如你所愿。
因此，最佳的解决方案就是购买已经有租客的产业。你所需要做的就是接手该租赁合约，你可以通过此方法，清楚知道自己可以获得什么。
这样，你便可确保在找到另外一个合适的租客同意租用该产业之前，继续获得租金收入。
一旦产业转至你的名下，或者最后一笔钱已经转交给售屋者后，你便可开始收租。因此，你的风险是保持在最低的。
（3）地点地点地点 - Location, location, location
可以经过时间考验的产业投资三大法宝，便是地点、地点以及地点。当你选到一个好地点时，你也必须考量这个地点内的地点问题。
举个例子，武吉免登路是投资商用产业的最佳地点，它就像新加坡最繁忙与著名的乌节路。如果你有进一步留意的话，介于威斯汀酒店（Westin Hotel）及乐天广场（Lot 10）之间的左边单向路，无论是白天或夜晚，都是人来人往的。
反之，在相反方向那条道路，则死气沉沉。有很多零售店以及餐馆相继在那里经营，但是都经不起考验，在生意惨淡下，唯有被逼结束营业。
根据我的估计，左边那条单向路之所以那么热闹，是因为那里有一个巴士车站。虽然这些人可能不是高档零售店的消费目标，但是却制造了人流量。
当那个地点具有一定的人潮，自然吸引游客青睐，这是自然反应。
这就好比你走进一家购物中心一样。有一间商店的门口站满人群，但是隔壁那家商店却空无一人，那么你会选择走进哪一家商店呢？
很明显的，你一定会走向人潮多的那一间商店，这个是“能量”（Energy）与“现场”（Live）的吸引力所在。
你可能会认为那间商店正在进行促销或其他活动，但是事实上却没有。而其他商店的相同产品，可能价格会比较便宜呢。
除了地点内的地点问题，你也必须注意周边环境，特别是住宅产业。如果该地点并不是那么好，但是周边环境是很热闹的话，人们将会聚集在那里。人们喜欢居住在有很多人、活动以及设施的地方。
有时地点可能很理想，但是周边环境却欠缺吸引力。在这样的情况下，产业也不会抢手。
如果你希望租客是外籍人士，那么你需要考虑到适合他们使用的设施。
举个例子，如果该产业的地点靠近国际学校、拥有良好基础设施、靠近他们的工作地点、有其他同乡居住、有特别为他们而设的专卖店与餐馆，以及其他等等，就好像坐落于吉隆坡安邦路（Jalan Ampang）的One Ampang Avenue高级公寓，就是以韩国人集中居住在那里而闻名，让整个地方看起来像“小韩国”。
（4）拥有正确心态：购买和永远持有 - Have positive attitude, buy and hold
你可以去研究许多名人，例如丹斯里骆文秀，如何从产业投资中赚钱。其实，他的方法很简单——只买且永远不卖。
现在，槟城的大多数产业都是属于骆氏家族的。
假设你获得一项产业遗产，该产业是坐落于吉隆坡孟沙的双层店铺，但是数年后，买家提出一个难以抗拒的献购价，你便把产业易手了。
现在，你会后悔已经把该产业转手了吗？很明显的，你一定会后悔。因为早在几年前，这个热点的产业价格与租金，已经涨到无人可预计。
只要产业完整无缺，你可以保留它。除非是遇到以下的情况，你才考虑脱售它：
a）在任何理由下，产业从好转坏。举个例子，你的住家门前将会进行不受欢迎的发展，例如兴建新高速大道。
b）你遇上更好的投资机会，但是你没有别的融资方式，只好脱售产业套现。
鼓励永远持有
很多人都有自己的产业投资策略，即今天买（通常向发展商购买），5年后卖，这主要是在5年后脱售产业，无需缴付产业盈利税。
我认为，这不是良好的投资策略，原因是在未来5年内，很多事情都可以改变以及恶化。
产业交易“成本”高
如果你已经安排好要在5年内脱售产业，但是届时却适逢经济低迷或衰退呢？你将会逼自己以低价出售，惟事实上，此时却是以讨价还价方式，选购好产业的最佳时机。
同时，产业交易的“成本”也非常高，购买时是5至7%，脱售时则是2至3%。降低这种不必要的成本的方式，便是避免第一时间脱售，或者不要采取这种产业投资的交易策略。
总括而言，这是鼓励你购买产业，然后永远持有。你必须不断为自己灌输这样的思想：“我有意购买这项产业，并且永远持有它。”此举有助让你不管在何时及何地购买产业时，变得更加挑剔。
如果你采取这种心态，你在购买产业时，会更加谨慎与挑剔。产业投资是值得挑剔的。
你可以慢慢选择，不用急于购买产业。你只是想购买最好的，并且把最好的留给自己！
Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date:26/02/12
Created 02/26/2012 - 13:40
在还未决定购买产业是供自用或者投资之前，你必须先考量以下因素：
（1）购买现成产业 - Buy completed properties.
最明智的举措是从二手市场购买，而不是向发展商购买。假设你购买产业作为投资用途，你需要在把潜在风险降至最低的同时，也取得最高的潜在回酬。
（2）购买已出租产业 - Buy already rented out properties.
如果可以的话，采取更进一步的措施，那就是购买已经有租客的产业。当你购买空置产业作为投资用途时，产业经纪可能会答应你，在1至2个月内，帮你寻找租客。
如果在3至6个月内，产业经纪都未能帮你物色到合适的租客，请你不用感到惊讶。因为就算真的找到租客，租金也可能不如你所愿。
因此，最佳的解决方案就是购买已经有租客的产业。你所需要做的就是接手该租赁合约，你可以通过此方法，清楚知道自己可以获得什么。
这样，你便可确保在找到另外一个合适的租客同意租用该产业之前，继续获得租金收入。
一旦产业转至你的名下，或者最后一笔钱已经转交给售屋者后，你便可开始收租。因此，你的风险是保持在最低的。
（3）地点地点地点 - Location, location, location
可以经过时间考验的产业投资三大法宝，便是地点、地点以及地点。当你选到一个好地点时，你也必须考量这个地点内的地点问题。
举个例子，武吉免登路是投资商用产业的最佳地点，它就像新加坡最繁忙与著名的乌节路。如果你有进一步留意的话，介于威斯汀酒店（Westin Hotel）及乐天广场（Lot 10）之间的左边单向路，无论是白天或夜晚，都是人来人往的。
反之，在相反方向那条道路，则死气沉沉。有很多零售店以及餐馆相继在那里经营，但是都经不起考验，在生意惨淡下，唯有被逼结束营业。
根据我的估计，左边那条单向路之所以那么热闹，是因为那里有一个巴士车站。虽然这些人可能不是高档零售店的消费目标，但是却制造了人流量。
当那个地点具有一定的人潮，自然吸引游客青睐，这是自然反应。
这就好比你走进一家购物中心一样。有一间商店的门口站满人群，但是隔壁那家商店却空无一人，那么你会选择走进哪一家商店呢？
很明显的，你一定会走向人潮多的那一间商店，这个是“能量”（Energy）与“现场”（Live）的吸引力所在。
你可能会认为那间商店正在进行促销或其他活动，但是事实上却没有。而其他商店的相同产品，可能价格会比较便宜呢。
除了地点内的地点问题，你也必须注意周边环境，特别是住宅产业。如果该地点并不是那么好，但是周边环境是很热闹的话，人们将会聚集在那里。人们喜欢居住在有很多人、活动以及设施的地方。
有时地点可能很理想，但是周边环境却欠缺吸引力。在这样的情况下，产业也不会抢手。
如果你希望租客是外籍人士，那么你需要考虑到适合他们使用的设施。
举个例子，如果该产业的地点靠近国际学校、拥有良好基础设施、靠近他们的工作地点、有其他同乡居住、有特别为他们而设的专卖店与餐馆，以及其他等等，就好像坐落于吉隆坡安邦路（Jalan Ampang）的One Ampang Avenue高级公寓，就是以韩国人集中居住在那里而闻名，让整个地方看起来像“小韩国”。
（4）拥有正确心态：购买和永远持有 - Have positive attitude, buy and hold
你可以去研究许多名人，例如丹斯里骆文秀，如何从产业投资中赚钱。其实，他的方法很简单——只买且永远不卖。
现在，槟城的大多数产业都是属于骆氏家族的。
假设你获得一项产业遗产，该产业是坐落于吉隆坡孟沙的双层店铺，但是数年后，买家提出一个难以抗拒的献购价，你便把产业易手了。
现在，你会后悔已经把该产业转手了吗？很明显的，你一定会后悔。因为早在几年前，这个热点的产业价格与租金，已经涨到无人可预计。
只要产业完整无缺，你可以保留它。除非是遇到以下的情况，你才考虑脱售它：
a）在任何理由下，产业从好转坏。举个例子，你的住家门前将会进行不受欢迎的发展，例如兴建新高速大道。
b）你遇上更好的投资机会，但是你没有别的融资方式，只好脱售产业套现。
鼓励永远持有
很多人都有自己的产业投资策略，即今天买（通常向发展商购买），5年后卖，这主要是在5年后脱售产业，无需缴付产业盈利税。
我认为，这不是良好的投资策略，原因是在未来5年内，很多事情都可以改变以及恶化。
产业交易“成本”高
如果你已经安排好要在5年内脱售产业，但是届时却适逢经济低迷或衰退呢？你将会逼自己以低价出售，惟事实上，此时却是以讨价还价方式，选购好产业的最佳时机。
同时，产业交易的“成本”也非常高，购买时是5至7%，脱售时则是2至3%。降低这种不必要的成本的方式，便是避免第一时间脱售，或者不要采取这种产业投资的交易策略。
总括而言，这是鼓励你购买产业，然后永远持有。你必须不断为自己灌输这样的思想：“我有意购买这项产业，并且永远持有它。”此举有助让你不管在何时及何地购买产业时，变得更加挑剔。
如果你采取这种心态，你在购买产业时，会更加谨慎与挑剔。产业投资是值得挑剔的。
你可以慢慢选择，不用急于购买产业。你只是想购买最好的，并且把最好的留给自己！
Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date:26/02/12