Milan Doshi property investment tips

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米兰兵法:精明产业投资指引

米兰兵法:精明产业投资指引
Created 02/26/2012 - 13:40

在还未决定购买产业是供自用或者投资之前,你必须先考量以下因素:

(1)购买现成产业 - Buy completed properties.

最明智的举措是从二手市场购买,而不是向发展商购买。假设你购买产业作为投资用途,你需要在把潜在风险降至最低的同时,也取得最高的潜在回酬。

(2)购买已出租产业 - Buy already rented out properties.

如果可以的话,采取更进一步的措施,那就是购买已经有租客的产业。当你购买空置产业作为投资用途时,产业经纪可能会答应你,在1至2个月内,帮你寻找租客。

如果在3至6个月内,产业经纪都未能帮你物色到合适的租客,请你不用感到惊讶。因为就算真的找到租客,租金也可能不如你所愿。

因此,最佳的解决方案就是购买已经有租客的产业。你所需要做的就是接手该租赁合约,你可以通过此方法,清楚知道自己可以获得什么。

这样,你便可确保在找到另外一个合适的租客同意租用该产业之前,继续获得租金收入。

一旦产业转至你的名下,或者最后一笔钱已经转交给售屋者后,你便可开始收租。因此,你的风险是保持在最低的。

(3)地点地点地点 - Location, location, location

可以经过时间考验的产业投资三大法宝,便是地点、地点以及地点。当你选到一个好地点时,你也必须考量这个地点内的地点问题。

举个例子,武吉免登路是投资商用产业的最佳地点,它就像新加坡最繁忙与著名的乌节路。如果你有进一步留意的话,介于威斯汀酒店(Westin Hotel)及乐天广场(Lot 10)之间的左边单向路,无论是白天或夜晚,都是人来人往的。

反之,在相反方向那条道路,则死气沉沉。有很多零售店以及餐馆相继在那里经营,但是都经不起考验,在生意惨淡下,唯有被逼结束营业。

根据我的估计,左边那条单向路之所以那么热闹,是因为那里有一个巴士车站。虽然这些人可能不是高档零售店的消费目标,但是却制造了人流量。

当那个地点具有一定的人潮,自然吸引游客青睐,这是自然反应。

这就好比你走进一家购物中心一样。有一间商店的门口站满人群,但是隔壁那家商店却空无一人,那么你会选择走进哪一家商店呢?

很明显的,你一定会走向人潮多的那一间商店,这个是“能量”(Energy)与“现场”(Live)的吸引力所在。

你可能会认为那间商店正在进行促销或其他活动,但是事实上却没有。而其他商店的相同产品,可能价格会比较便宜呢。

除了地点内的地点问题,你也必须注意周边环境,特别是住宅产业。如果该地点并不是那么好,但是周边环境是很热闹的话,人们将会聚集在那里。人们喜欢居住在有很多人、活动以及设施的地方。

有时地点可能很理想,但是周边环境却欠缺吸引力。在这样的情况下,产业也不会抢手。

如果你希望租客是外籍人士,那么你需要考虑到适合他们使用的设施。

举个例子,如果该产业的地点靠近国际学校、拥有良好基础设施、靠近他们的工作地点、有其他同乡居住、有特别为他们而设的专卖店与餐馆,以及其他等等,就好像坐落于吉隆坡安邦路(Jalan Ampang)的One Ampang Avenue高级公寓,就是以韩国人集中居住在那里而闻名,让整个地方看起来像“小韩国”。

(4)拥有正确心态:购买和永远持有 - Have positive attitude, buy and hold

你可以去研究许多名人,例如丹斯里骆文秀,如何从产业投资中赚钱。其实,他的方法很简单——只买且永远不卖。

现在,槟城的大多数产业都是属于骆氏家族的。

假设你获得一项产业遗产,该产业是坐落于吉隆坡孟沙的双层店铺,但是数年后,买家提出一个难以抗拒的献购价,你便把产业易手了。

现在,你会后悔已经把该产业转手了吗?很明显的,你一定会后悔。因为早在几年前,这个热点的产业价格与租金,已经涨到无人可预计。

只要产业完整无缺,你可以保留它。除非是遇到以下的情况,你才考虑脱售它:

a)在任何理由下,产业从好转坏。举个例子,你的住家门前将会进行不受欢迎的发展,例如兴建新高速大道。

b)你遇上更好的投资机会,但是你没有别的融资方式,只好脱售产业套现。

鼓励永远持有

很多人都有自己的产业投资策略,即今天买(通常向发展商购买),5年后卖,这主要是在5年后脱售产业,无需缴付产业盈利税。

我认为,这不是良好的投资策略,原因是在未来5年内,很多事情都可以改变以及恶化。

产业交易“成本”高

如果你已经安排好要在5年内脱售产业,但是届时却适逢经济低迷或衰退呢?你将会逼自己以低价出售,惟事实上,此时却是以讨价还价方式,选购好产业的最佳时机。

同时,产业交易的“成本”也非常高,购买时是5至7%,脱售时则是2至3%。降低这种不必要的成本的方式,便是避免第一时间脱售,或者不要采取这种产业投资的交易策略。

总括而言,这是鼓励你购买产业,然后永远持有。你必须不断为自己灌输这样的思想:“我有意购买这项产业,并且永远持有它。”此举有助让你不管在何时及何地购买产业时,变得更加挑剔。

如果你采取这种心态,你在购买产业时,会更加谨慎与挑剔。产业投资是值得挑剔的。

你可以慢慢选择,不用急于购买产业。你只是想购买最好的,并且把最好的留给自己!



Source/Extract/Excerpts/来源/转贴/摘录: 南洋商报
Publish date:26/02/12