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我经常问： “我有10万令吉资金。我应该使用这资金来购买价值10万令吉的产业而不必贷款？还是以这10万令吉作为20%首期款，再贷款40万令吉来购买数项总值50万令吉的产业？”
这问题看似简单，但并不易解答。欲得到答案，你首先必须了解自己的投资概况。
所谓的独特投资概况因人而异，下面我们一一来探讨。
（1）年龄
年纪越轻，代表你能承担更多风险。在生活上，我们总有冒险的时候，尤其在投资和吸取利润方面。
年轻时，你必须勇于冒险，否则就可能被逼在年长时面对更多风险。
（a）贷款投资产业也需承担一些风险。因此，越年轻，你应该借贷越多贷款。所以，你允许使用10万令吉作为首期款，以及贷款至少40万令吉来购买数项总值超过50万令吉的产业。此外，相对与较年长的人士，你能够选择比较长的贷款期限，从而减轻每个月的贷款负担。
（b）如果你已经退休或即将退休，以10万现金购买一项产业，是最安全投资方式。
（c）如果年龄处在中间阶段，借贷你有能力负担的贷款，是最佳选择。
无论你处在哪个年龄层，都必须确保你的潜能回酬超越借贷成本。贷款购买能增值的资产，如产业，一直都是合理的融资方式， 而不是贷款作没有价值的开支（如度假），甚至购买会贬值的产品（如汽车、电视机等）。
（2）风险承担能力
每个人应对和管理风险的方式都不同；一些人是超保守型、一些则可能非常积极，另一些甚至属于顽固的赌徒。最了解自己的人，是你自己。因此，不够了解你的人士，很难给予最适合你的投资或策略建议。
市场上有很多不同的风险承担能力相关问答题，而我认为，它们大部分都过于简单。我至今还未发现一些类似个人档案的风险或投资概况分析。个人档案能让你详细和客观地分析你的个性或强项和弱点、哪类型人士适合与你合作，你适合什么工作等。
另一个重点是，你的风险承担能力不会保持不变，而是会随着年龄增长和经验更丰富而改变。一般上，第一或第二项产业投资最让你困扰，因你的经验仍不足；但之后购买产业时，你会感到越来越简单。
（3）情绪化的心态
投资容易影响情绪，因这涉及你辛苦赚取的储蓄。
投资时常出现的情绪包括：贪心、害怕、耐心、守纪律、胆量、自我、担心、无法冷静等。若无法控制情绪，它们将是你最大的敌人。
（4）融资计划的速度和时间的长度
如果你想很快致富，比如在5年内取得100万令吉，你所承担的风险，相对会高过计划在10年内取得100万令吉的人。
时限短风险大
融资计划的速度越快，或者时限越短，意味着你必须承担更大的风险。
（5）个人的强项与缺点
你必须开拓你的强项，以及积极改进自己的缺点。若是已婚人士，应考量和依赖配偶的财务强点和弱点。
比如，你的个性是属于比较害羞，个人沟通与谈判技巧是你的缺点，那你可能很难在产业投资方面取得成就，因你必须与很多人接洽，如产业洽谈商、卖家、银行、律师、租户等。
总结：
投资没有一定的“正确”或“错误”方式，只有最适合你的方式。
有鉴于此，投资是种艺术，而非科学。
因此，我相信每个人有必要先了解自己，知道自己想要的是什么，再从中找寻最适合自己的答案。
我将这些所谓的进场前概况分成10种，这期先谈到这里，下期我们继续另外5种考量。
（6）目前财务状况
专业且有经验的财务咨询员，会分析你的收入单、开支和资产负债表，这皆能说明你的资产和债务。你可从中了解到你的：
（a）盈收能力
（b）生活方式和生活开支：你属于储蓄者或花费者？
（c）月份储蓄
（d）资产类型和回酬
（e）现有贷款的财务负担
他们可从中决定你适合什么规模的额外贷款。你并不一定要根据银行的指南，即每月偿还贷款必须不超过你月收入的三分之一。
（7）你能处理多少“伤脑筋”项目
产业和租户管理，总是令人“伤脑筋”。若要减少烦恼，你就使用10万令吉来购买一项产业；但如果你能够承受更多烦恼，就贷款和购买数项产业。
我所教导的一些优等毕业生已经购买了超过30项产业，但他们仍然很悠闲。
这当中的关键是找寻一个良好的全职产业经理，然后训练他协助你处理每日的烦恼。
（8）善用空闲时间
依照个人的工作和对家庭的承诺，每个人都有不同的空闲时间，你可善用这时间来观察市场走势，以及作出其他努力。
你必须找寻最合适的投资产品，或者选择利用空闲时间来应付的投资方式。想成为成功的投资者，就必须有足够的时间。大部分成功的投资者如巴菲特、索罗斯和彼得林奇，都是全职投资者。
不过，欲成为成功的兼职投资者并非不可能，只是比较艰难。能为投资空出更多时间，成功的机会自然比较高。相对于其他类型的投资，投资产业的最大好处，是只需将所有精力一次过消耗在购买产业的时候。只要保留这产业，它就会一直属于你。
（9）对投资产品的兴趣
凡是不能强迫，若你对指定的投资产品感兴趣，这能够给你带来一定的好处。
比如，一些人喜欢在烈日下开车兜风，同时观察某个地区的产业，以及联想这区未来的景象。这些人自然在产业投资方面占有优势，他们也比较愿意贷款来购买产业。
（10）减少风险
现有的财务智商，以及产业相关“好”和“坏”经历的数量 。
更了解自己所采取的行动和原因，能减少你需承担的风险。
（11）社会因素
这包括婚姻状况（单身、已婚或已离婚）、孩子数量，以及必须给予父母的财务支援等。这些因素会间接影响你愿意承担的贷款规模，因你也必须为不时之需储备一些现金。
【总结】
了解上述要点能让你对自己独特的投资概况有个概念，也让你更容易决定财务路线图、投资类型、可承担的风险和贷款等。
为了致富，许多人一直找寻详细的分步指南、“魔法方程式”，或者“如何”方案。
但我认为，市场上并没有这类指南和方案，因找寻一两个适合所有人的方案，是非常艰难的事。同时，答案并不在于市场上有什么，而在于你的财务思维。
就像世界上有很多赚钱和成为百万富翁的方式，投资也有各种方式。不同的人需要不同的方案或答案……而自己是能够给予答案的最佳人选！
文：米兰多施 （著名产业投资大师）
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